今年9月，上海楼市出现了一次关键变动，市场整体的运行格局，和以往相比有了很明显的改变。 根据上海住建部门公布的“十五五”住房建设管理相关规划，未来五年，上海新建商品房的供应总量，会被控制在2500万到2800万平方米之间。 对照“十四五”期间4200万平方米的实际新房供应量来看，这次新房供应直接减少了近三成，换算成房源大概少了14万至17万套。上海常住人口接近2500万，住宅新房供应大幅缩水，也意味着上海楼市正式进入供应收缩的新阶段。 这份规划最大的变化，不只是新房数量变少，城市建设的先后顺序也彻底调整。城市更新、老旧小区改造的优先级，已经排在新建商品房建设前面。这也代表上海靠出让土地、新建房源扩张城市的老发展模式已经彻底结束，接下来城市发展的重点，是严控新增土地供应，盘活城市里现有的闲置、存量资源。 过去十年，土地出让收入一直是各地城市建设的主要资金来源。2016年全国土地出让收入3.7万亿元，2020年涨到8.5万亿元，占到地方常规财政收入的一半以上。2021年楼市开始调整后，这项收入回落到4万亿元左右，在财政收入中的占比跌到两成以内，靠卖地建城的模式已经走不通。 上海一直在推进旧改、城中村翻新和市政设施升级，这些工程都需要稳定资金。过去的棚改资金模式已经无法继续使用，现在上海的做法是稳住楼市预期，吸引社会资金参与城市存量改造。减少新房供应不是放弃楼市发展，而是通过调控供给稳住房价。社会资本愿意参与存量改造，核心是看重资产增值和稳定收益，如果新房太多、二手房降价，资本自然不会入局。 如今房地产市场的底层逻辑已经彻底改变。以前靠着人口涌入、城市扩建和宽松的金融环境，房子基本都会升值。现在市场进入存量时代，地段成了决定房价的关键，只有核心地段的优质房源，才能稳住价值、抵御市场波动。 各类购房刺激政策的效果已经越来越弱，降息、降低首付、放开限购、购房补贴这些常规手段，已经很难拉动楼市。购房者对市场预期偏低、手头资金不足、担心还贷压力等问题，持续压制购房需求。再加上上海公积金缴存人数逐年下降，高端购房人群增长变慢，新房购房群体持续减少，楼市调控的重心，已经从刺激买房变成调控房源供应。 国内一线城市场全部收紧了住宅土地供应，北京、广州大幅减少供地，深圳供地也变得格外谨慎。上海是第一个在五年规划中明确缩减三成新房供应的一线城市，但这种缩量稳房价的模式，没办法在全国通用。 这种模式必须依托优质存量房源、高端产业和稳定的人口支撑，北上深凭借资源和人口优势，能够留住资本、盘活存量房产。杭州、成都、武汉等二线城市缺少高端产业和高净值人群，楼市分化的情况会越来越明显。人口流失、产业落后的三四线城市，楼市问题是没人买房，不是房子太少，盲目减少供应只会让市场更差。 上海这次的规划调整，彻底改变了沿用二十年的房地产发展规则。楼市全面涨价、拆迁致富的时代已经彻底终结，后续楼市会保持缩供稳价的状态，房产价值的差距，会在不同城市、不同地段之间持续拉大。 特别