这几年，大家有没有发现一个规律——每隔几个月，就有人跳出来喊一嗓子：楼市见底了！赶紧上车！再不买就晚了！ 结果呢？喊一次，跌一轮；再喊一次，再跌一轮。 就在前几天，10月10号前后，中泰国际的首席经济学家李迅雷，在一档访谈节目里，直接把“楼市已经筑底”这个说法给怼回去了。 老爷子话说得很直白： 我不认同房地产已经进入筑底阶段，中国房地产的出清才刚开始，居民部门缩表，也才刚刚开始。 这话什么分量？首席经济学家是券商机构里最懂宏观的一群人，平时说话都留三分。这次公开唱反调，等于当着全市场的面，把“触底”这张窗户纸捅破了。 今天我就用大白话，把这件事掰开揉碎讲明白：他到底说了啥？为啥说底还早？咱们普通人，又该怎么办。 一、先说事儿：他到底说了什么？ 先把事情本身说清楚。 李迅雷，中泰国际首席经济学家，国内宏观研究领域的老人了。这次访谈，他开门见山：我是个长期主义者，不看短期波动，看的是长期趋势。这个月房价涨了0.1%，那个月销售额回了点暖，在他眼里都是“历史长河里的几朵浪花”。 他给楼市搭了个“四维体检表”： 一看人口老龄化，二看城镇化进程，三看居民资产负债表，四看政策。 四个维度一摆，结论很清楚：没一个支持现在见底。 其中有两个对比，特别扎心。 第一个，时间对比。 美国2008年次贷危机之后，老百姓开始缩表——就是不借钱、光还钱，整整调了十七八年，到现在还在修复。咱们呢？他说从2021年房价掉头往下算，到今天才5年。言下之意：人家18年走完的路，咱们5年就想走完？ 第二个，政策对比。 他提醒大家，2016年就提出“房住不炒”了，结果房价一直涨到2021年才真正拐头，政策从出手到见效，中间隔了约5年。那现在托底的政策，凭什么一发文就灵？ 他还点破了一层窗户纸：8月28号那套楼市新政，房贷最长能借40年了、首套还有财政贴息，本质上都是在鼓励居民加杠杆。可问题是——过去房价涨的时候，政策拦着你借钱，你削尖脑袋要借；现在政策求着你借，老百姓却不借了。 “房价涨的时候，人的风险偏好是往上走的；房价跌的时候，是另外一种思维。扭转这种思维，需要时间。” 这话说得文绉绉，翻译成人话就八个字： 信心崩了，喊不回来。 二、掰扯原因：为什么说“出清才刚开始”？ 可能有人不服气：新闻上不是说一线房价连涨好几个月了吗？怎么就没见底？ 别急，咱们一条一条算。 01 人口：买房的人，源头在缩水 房子最终是给人住的。国家统计局2025年的统计公报摆在那儿： 全年出生人口792万，死亡人口1131万，总人口一年减少339万。 792万是什么概念？2016年全面二孩那年，出生人口是1786万。十年不到，新出生的孩子少了一大半。孩子少了，婚房少了、学区房少了、为孩子进城买房的爹妈也少了。 与此同时，老龄化在加速。老人是不买房的，他们手里多出来的房子，未来还要流向市场。 一边是接盘的人越来越少，一边是卖房的人越来越多。这道算术题，小学生都会算。 02 城镇化：最猛的那台发动机，降速了 过去20年房价大涨，最大的靠山是农民进城。城镇化最快的年头，一年有一千多万人从农村搬进城里，等于凭空造出天量的住房需求。 现在呢？2025年末常住人口城镇化率67.89%，一年只提高0.89个百分点。能进城的、进得起城的，前20年基本都进来了；剩下的，要么是实在迁不动的，要么是进了城也买不起房的。 城镇化这台发动机没熄火，但已经从高速挡挂到了怠速。增量时代的故事，讲不下去了。 03 缩表：这才是真正的核心 李迅雷最看重的，就是居民资产负债表。这个词听着唬人，其实特别好懂： 缩表，就是老百姓集体想明白了——不借钱了，先还债。 看几组央行和官方机构的数据，你就知道这股劲儿有多猛： 2026年上半年，全国居民贷款不但没增加，反而 净减少3668亿元 。这是有统计以来，居民贷款第一次在半年里净减少。 个人房贷余额，从2023年末的38.17万亿，降到2026年二季度的36.29万亿， 连续13个季度负增长 。还钱的人比借钱的人多，而且持续了三年多。 对比更强烈：2020年光景好的时候，老百姓一年敢借7.9万亿；2025年全年，只借了4400亿。 钱都干嘛去了？排队提前还贷。 为啥？账算明白了。过去房价一年涨10%、20%，房贷利息5%，借钱买房等于白捡钱，傻子才提前还。现在房价阴跌，你借5%的利息，去买一个每年可能跌5%的资产，这不是投资，是给银行打工、给开发商接盘。 更关键的是，缩表一旦开始，就停不下来。当全社会都发现资产在缩水、债务却一分不少，所有人的目标会高度一致——从“追求利润”变成“追求无债一身轻”。日本当年就是这样，一修就是二三十年，利率降到零，都没人借钱。 预期这东西，涨起来要十几年教育，跌下去也是。政策能降息、能延年限、能发补贴，但没法按着老百姓的头说“你给我乐观一点”。 04 政